Votre voisin a construit une nouvelle fenêtre, un balcon ou une terrasse surélevée qui lui donne une vue directe et plongeante sur votre jardin, votre terrasse ou même l’intérieur de votre maison. Vous avez le sentiment désagréable d’être observé en permanence et d’avoir perdu toute votre intimité. Cette situation n’est pas une fatalité.
La création d’ouvertures et de vues sur la propriété voisine est très strictement réglementée par le Code civil pour protéger la tranquillité de chacun. Si cette nouvelle vue ne respecte pas les distances légales, vous êtes en droit d’exiger sa suppression ou sa modification. Voici comment vérifier si votre voisin est dans son droit et quels sont vos recours.
Les infos à retenir
- ⚖️ La notion de « vue » est la clé : Le Code civil distingue les « vues droites » (qui permettent de regarder directement chez le voisin sans se pencher) des « vues obliques » (qui obligent à tourner la tête).
- 📏 Des distances minimales à respecter : Pour une vue droite, une distance de 1,90 mètre doit être respectée entre l’ouverture (fenêtre, balcon) et la limite de votre propriété. Pour une vue oblique, cette distance est de 0,60 mètre.
- ❌ Aucune distance pour les « jours de souffrance » : Une ouverture qui ne s’ouvre pas et qui est en verre opaque (laissant passer la lumière mais pas le regard) est un « jour » et n’est pas soumise à ces règles de distance.
- 🗣️ Le dialogue puis le recours : La première étape est d’en discuter avec votre voisin. Si cela échoue, une mise en demeure puis une action en justice peuvent le contraindre à se mettre en conformité.
Comment savoir si la vue créée par mon voisin est illégale ?
La loi est très précise. Il faut d’abord caractériser le type de « vue » dont il s’agit.
– Une « vue droite » (ou directe) est une ouverture qui permet de voir le fonds voisin sans aucun effort, en se tenant droit devant. C’est le cas d’une fenêtre ou d’un balcon qui fait directement face à votre propriété. Pour être légale, elle doit être implantée à une distance d’au moins 1,90 mètre de la limite séparative (article 678 du Code civil).
– Une « vue oblique » (ou latérale) est une ouverture qui ne permet de voir chez le voisin qu’en se penchant ou en tournant la tête sur le côté. Pour être légale, elle doit être implantée à une distance d’au moins 0,60 mètre de la limite séparative (article 679 du Code civil).
Comment mesurer ? Pour une vue droite, on mesure perpendiculairement depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture est faite jusqu’à la ligne séparative. Pour un balcon ou une terrasse, on mesure depuis leur bord extérieur.
Quelles sont les exceptions à ces règles de distance ?
Dans certains cas, une vue peut être légale même si elle ne respecte pas ces distances.
– Le « jour de souffrance » : C’est une ouverture qui laisse passer la lumière mais pas le regard. Pour être qualifiée de jour, elle doit avoir un châssis fixe (qui ne s’ouvre pas) et être garnie d’un verre dormant et opaque (translucide). Ces jours peuvent être créés sans condition de distance.
– La vue sur un mur aveugle ou le ciel : Si la fenêtre donne sur un mur plein chez vous, ou uniquement sur le ciel, elle n’est pas considérée comme une vue sur votre fonds.
– La servitude de vue : Votre voisin peut avoir un droit de vue (une « servitude ») créé par un ancien accord entre propriétaires, par division d’une propriété, ou acquis par prescription trentenaire (si la vue illégale existe sans contestation depuis plus de 30 ans).
Quels sont mes recours si la vue est illégale ?
Si vous constatez que les distances ne sont pas respectées, vous devez agir avec méthode. 1. Le dialogue et l’information : Allez voir votre voisin avec les articles du Code civil en main. Il n’est peut-être tout simplement pas au courant de la réglementation. Une discussion calme peut aboutir à une solution amiable (pose d’un brise-vue, modification de l’ouverture en jour de souffrance…). 2. La lettre de mise en demeure : Si le dialogue est impossible, envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception lui rappelant les règles et le mettant en demeure de mettre fin au trouble dans un délai précis. 3. La conciliation : Faites appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) pour tenter de trouver un accord. 4. L’action en justice : En dernier recours, il faudra saisir le tribunal judiciaire. Le juge pourra ordonner la suppression de l’ouverture ou sa mise en conformité (par exemple, en la transformant en jour de souffrance), potentiellement sous astreinte financière.
L’avis de l’avocat en droit immobilier
« Les litiges de vue sont un classique du droit du voisinage. La règle des 1,90 m est l’une des plus anciennes du Code civil et elle est très strictement appliquée par les tribunaux. L’important est d’agir vite. Si vous laissez une vue illégale s’installer pendant plus de 30 ans sans rien dire, votre voisin peut acquérir une ‘servitude de vue par prescription trentenaire’ et vous ne pourrez plus rien faire. Dès que vous constatez une construction non conforme, il faut réagir. »
Protéger son intimité, un droit fondamental
Votre droit à la tranquillité et à l’intimité dans votre jardin ou votre maison est protégé par la loi. Personne ne peut créer une vue plongeante sur votre propriété sans respecter des règles strictes, qui visent justement à préserver le « vivre ensemble ».
Si vous êtes victime d’une telle nuisance, n’hésitez pas à faire valoir vos droits. Une approche graduée, privilégiant toujours le dialogue en premier lieu, est souvent la plus efficace pour retrouver votre quiétude sans envenimer les relations de voisinage.
Foire Aux Questions (FAQ)
🤔 La terrasse de mon voisin est en hauteur, comment mesurer la distance ?
Pour une terrasse surélevée ou un balcon, la distance de 1,90 m pour une vue droite se mesure à partir du bord extérieur de la terrasse (le garde-corps) jusqu’à la limite de votre terrain.
🌳 Puis-je planter des arbres pour masquer la vue ?
Oui, vous pouvez planter des végétaux pour vous protéger des regards, mais attention : vous devez vous-même respecter les règles de distance de plantation. Les arbres de plus de 2 mètres de haut doivent être plantés à au moins 2 mètres de la limite de propriété. Ceux de moins de 2 mètres peuvent être plantés à 50 cm de la limite (sauf règles locales plus strictes).
⚖️ La fenêtre de toit (Velux) de mon voisin donne chez moi, est-ce légal ?
Une fenêtre de toit est considérée comme une vue droite si elle permet de regarder chez le voisin sans effort en s’y accoudant. Si elle ne permet de voir que le ciel, ce n’est pas une vue. Si elle permet de voir votre jardin, elle doit respecter la distance de 1,90 m, mesurée depuis le bord extérieur de la fenêtre jusqu’à la limite de propriété.
