Vous vivez avec une bassine au milieu du salon ou une tache de moisissure qui s’étend de jour en jour au plafond. Vous avez prévenu votre propriétaire, envoyé des SMS, laissé des messages vocaux, mais c’est le silence radio. Ou pire, il vous promet d’intervenir « bientôt » depuis trois mois. Face à une infiltration d’eau où le propriétaire ne fait rien, le locataire se sent souvent piégé et démuni. Pourtant, la loi française est très protectrice sur la notion de « logement décent ». Vous avez des armes juridiques puissantes pour forcer l’exécution des travaux, à condition de respecter la procédure à la lettre pour ne pas vous mettre en tort.
Les infos à retenir
- 📜 L’obligation de délivrance : Le bailleur doit fournir un logement « clos et couvert » (Article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Une fuite venant du toit ou de la façade viole cette obligation.
- 🚫 Le piège à éviter : Ne cessez JAMAIS de payer votre loyer de votre propre chef. Cela vous mettrait en tort aux yeux d’un juge et pourrait mener à la résiliation du bail.
- ✉️ L’étape clé : La mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Les SMS et mails n’ont aucune valeur de « date certaine » devant un tribunal.
- 💸 Le préjudice : Vous pourrez demander des dommages et intérêts pour « trouble de jouissance » pour toute la période d’inertie.
Étape 1 : Comprendre les responsabilités (Qui paie quoi ?)
Avant de lancer la guerre nucléaire, assurez-vous de l’origine de la fuite.
- Fuite « Locative » : Si c’est le joint de silicone de votre baignoire qui est mort ou un robinet mal fermé, c’est à vous (locataire) de réparer et d’entretenir.
- Fuite « Structurelle » : Si l’eau vient du toit, de la façade, d’une canalisation encastrée dans le mur ou du voisin du dessus, c’est au propriétaire bailleur (ou au syndic de copropriété) d’intervenir. C’est le « clos et le couvert ».
Le rôle de l’assurance habitation
Dès l’apparition de la tache, déclarez le sinistre à votre assurance (vous avez 5 jours). Votre assureur ne réparera pas la cause (ce n’est pas son rôle), mais il peut mandater un expert pour chiffrer les dégâts et, surtout, déterminer l’origine de la fuite (Recherche de fuite). Le rapport de cet expert est une preuve irréfutable pour mettre la pression sur le propriétaire.
Étape 2 : La graduation de la pression juridique
Si les appels amicaux ne donnent rien, changez de ton.
La Mise en Demeure (L’ultimatum)
Envoyez une LRAR (Lettre Recommandée avec Accusé de Réception) au propriétaire (et à l’agence si elle gère).
Ce qu’elle doit contenir :
- Description précise des désordres (photos à l’appui).
- Rappel de l’obligation de délivrance d’un logement décent (Art 6 Loi 1989).
- Mise en demeure d’effectuer les réparations sous un délai raisonnable (ex: 15 jours).
- Menace de saisir le Tribunal Judiciaire.
Sans ce courrier, juridiquement, le propriétaire n’est pas « officiellement » au courant du litige.
La Commission Départementale de Conciliation (CDC)
C’est un organisme gratuit. Si le propriétaire ne bouge pas après la LRAR, saisissez la CDC. Ils convoqueront les deux parties pour trouver un accord amiable. Souvent, la simple convocation officielle suffit à réveiller un bailleur négligent.
L’insalubrité et le Service d’Hygiène (SCHS)
Si l’humidité provoque des moisissures étendues, des problèmes électriques ou des risques pour la santé (asthme, allergies), contactez le service Hygiène et Salubrité de votre Mairie (« Police du logement »). Ils peuvent venir constater l’insalubrité et prendre un arrêté préfectoral obligeant le propriétaire à faire les travaux, sous peine de fortes amendes et de suspension du loyer (cette fois-ci légale !).
Étape 3 : La Consignation du Loyer (Le levier financier)
Vous ne pouvez pas arrêter de payer le loyer, mais vous pouvez demander à un juge l’autorisation de le consigner.
Vous devez saisir le Juge des Contentieux de la Protection (au Tribunal de Proximité). C’est une procédure simple, souvent sans avocat.
Le juge peut ordonner que vous versiez le loyer sur un compte bloqué à la Caisse des Dépôts et Consignations tant que les travaux ne sont pas faits. Le propriétaire ne touche plus son argent, mais vous, vous êtes à jour de vos paiements. C’est l’arme absolue pour débloquer la situation.
L’avis du juriste immobilier
« Gardez tout ! Chaque échange, chaque photo datée, chaque rapport d’expert. Si l’affaire va devant le juge, vous pourrez non seulement obtenir les travaux, mais aussi une réduction rétroactive du loyer pour toute la durée où vous avez vécu dans l’humidité. On appelle cela l’indemnisation du trouble de jouissance. Comptez souvent 10% à 30% du loyer selon la gravité. »
Votre santé avant tout
Si l’infiltration touche le tableau électrique ou si les moisissures envahissent la chambre des enfants, n’attendez pas la fin de la procédure. Vous pouvez quitter le logement sans préavis (ou avec préavis réduit) pour « manquement grave du bailleur », mais faites-le valider par un juriste ou l’ADIL avant de partir pour éviter de devoir payer le préavis.
Foire Aux Questions (FAQ)
🛠️ Puis-je faire les travaux et déduire du loyer ?
NON ! C’est interdit. Si vous réparez la toiture vous-même et envoyez la facture au propriétaire en la déduisant du loyer, il peut vous attaquer pour impayé. Il faut l’autorisation écrite du propriétaire ou du juge avant de faire des travaux à sa place.
💧 Qui paie la recherche de fuite ?
Depuis la convention IRSI (2018), c’est généralement l’assureur de l’occupant (vous) qui organise la recherche de fuite pour les dégâts des eaux inférieurs à 5000€. Appelez votre assurance, c’est gratuit pour vous.
🚪 L’agence immobilière est-elle responsable ?
L’agence est le mandataire. Elle doit transmettre l’info. Si elle ne fait rien, sa responsabilité peut être engagée, mais le responsable final des murs reste le propriétaire. Mettez l’agence et le propriétaire en copie de tous les courriers.
